[주택임대차보호법 해설] 옥탑방도 임차인 보호를 받을 수 있을까?
[주택임대차보호법 해설] 옥탑방도 임차인 보호를 받을 수 있을까?
불법건축물·무허가 옥탑 임대차와 대항력·우선변제권의 법적 쟁점
도심 지역의 다가구주택이나 다세대주택에서는 흔히 '옥탑방'이라고 불리는 공간을 볼 수 있습니다. 그런데 상당수 옥탑은 건축물대장이나 등기부등본에 기재되어 있지 않거나, 당초 물탱크실 또는 창고 용도로 설치되었다가 사실상 주거용으로 사용되는 경우가 많습니다.
이러한 옥탑방에 거주하는 임차인들은 종종 다음과 같은 걱정을 하게 됩니다.
"불법건축물인데 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있을까?"
"전입신고와 확정일자를 받아두었는데 경매가 진행되면 보증금을 돌려받을 수 있을까?"
결론부터 말하면, 옥탑방이 건축물대장이나 등기부에 등재되어 있지 않더라도 실질적으로 주거용 건물이라면 「주택임대차보호법」의 적용을 받을 수 있습니다.
다만 구체적인 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있으므로 관련 법리를 정확히 이해할 필요가 있습니다.
1. 주택임대차보호법은 어떤 주택에 적용될까?
「주택임대차보호법」 제2조는 다음과 같이 규정하고 있습니다.
"이 법은 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다."
즉 법률은 건물의 등기 여부나 건축허가 여부를 기준으로 하지 않고, 해당 건물이 실제로 주거용 건물인지 여부를 중심으로 판단하고 있습니다.
주택임대차보호법의 목적은 국민의 주거생활 안정에 있기 때문에 형식보다 실질을 중요하게 보는 것입니다.
2. 무허가 건물이나 미등기 건물도 보호받을 수 있을까?
이에 대해 대법원은 중요한 기준을 제시하고 있습니다.
대법원 전원합의체는 다음과 같이 판시하였습니다.
"어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 특별한 규정이 없는 한 주택임대차보호법의 적용대상이 된다."
(대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결)
즉 다음과 같은 건물도 원칙적으로 보호대상이 될 수 있습니다.
■ 무허가 건축물
■ 사용승인을 받지 못한 건물
■ 미등기 건물
■ 건축물대장에 등재되지 않은 건물
■ 사실상 주거용으로 사용되는 공간
따라서 단순히 "불법건축물이므로 보호받을 수 없다"는 주장은 법리적으로 타당하지 않습니다.
3. 옥탑방도 주택에 해당할 수 있을까?
옥탑방의 가장 큰 쟁점은 해당 공간이 실제로 주거용 건물인지 여부입니다.
대법원은 주거용 건물 여부를 판단할 때 공부상 표시보다 실질적인 이용 상태를 중요하게 보아야 한다고 판시하고 있습니다.
즉 건축물대장에 주택으로 기재되어 있지 않더라도 다음과 같은 요소가 존재한다면 주거용 건물로 인정될 가능성이 높습니다.
● 방과 거실 등의 구조를 갖추고 있는지
● 취사시설이 있는지
● 전기·수도 시설이 설치되어 있는지
● 실제 사람이 거주하고 있는지
● 임대차계약 당시부터 주거용으로 사용되었는지
결국 형식적인 명칭이 아니라 실제 생활공간으로 기능하고 있는지가 핵심 판단 기준이 됩니다.
4. 전입신고와 확정일자를 받았다면?
옥탑방도 주택임대차보호법상 주택으로 인정된다면 일반 주택과 동일한 보호를 받을 수 있습니다.
임차인이
① 실제 입주하고
② 주민등록 전입신고를 마친 경우
대항력이 인정될 수 있습니다.
또한
③ 확정일자까지 받아 두었다면
경매 또는 공매 절차에서 우선변제권도 인정받을 수 있습니다.
즉 경매가 진행되더라도 일정한 요건 아래 보증금을 우선적으로 배당받을 가능성이 있는 것입니다.
5. 불법건축물이라는 이유만으로 보호가 배제될까?
결론적으로 그렇지 않습니다.
불법건축물 여부는 건축법상 행정규제의 문제일 뿐, 곧바로 주택임대차보호법상 보호 여부를 결정하는 것은 아닙니다.
물론 무허가 옥탑은 행정기관의 시정명령이나 철거명령 대상이 될 수 있습니다.
그러나 그러한 사정만으로 이미 형성된 임대차관계와 임차인의 보호가 당연히 부정되는 것은 아닙니다.
법원 역시 국민의 주거안정을 우선적으로 고려하여 실제 주거용으로 사용된 건물에 대해서는 폭넓게 보호하는 태도를 취하고 있습니다.
6. 임차인이 반드시 확인해야 할 사항
옥탑방 임대차는 일반 주택보다 위험요소가 많습니다.
계약 전 또는 경매 진행 시 다음 사항을 반드시 확인해야 합니다.
□ 전입신고가 정상적으로 되어 있는지
□ 확정일자를 부여받았는지
□ 실제 거주 사실을 입증할 자료가 있는지
□ 건축물대장상 불법건축물 여부
□ 건물 소유자와 토지 소유자가 동일한지
□ 경매 진행 현황 및 선순위 권리관계
□ 배당요구 종기일
□ 소액임차인 해당 여부
특히 경매가 진행되는 경우에는 배당요구 여부와 우선변제권 행사 가능성을 반드시 검토해야 합니다.
마무리
옥탑방이 건축물대장이나 등기부등본에 존재하지 않는다고 하여 곧바로 주택임대차보호법의 보호 대상에서 제외되는 것은 아닙니다.
대법원 판례에 따르면 건물이 실제 주거용으로 사용되고 있었고, 임대차계약 당시에도 주거용 형태를 갖추고 있었다면 무허가 건물이나 미등기 건물, 옥탑방 역시 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있습니다.
따라서 옥탑방 임차인은 전입신고와 확정일자를 갖추어 대항력과 우선변제권을 확보하는 것이 무엇보다 중요하며, 경매가 진행되는 경우에는 자신의 권리관계를 정확히 확인하여 보증금 회수에 차질이 없도록 해야 합니다.
주택임대차보호법은 형식적인 건축물의 적법성보다 실제 거주자의 주거안정을 우선적으로 보호하고 있다는 점을 기억할 필요가 있습니다.
면책고지
본 글은 「주택임대차보호법」 및 관련 판례를 토대로 일반인의 이해를 돕기 위하여 작성된 법률정보입니다. 개별 사건의 사실관계와 권리관계에 따라 법원의 판단은 달라질 수 있으며, 본 글만을 근거로 법률적 의사결정을 하는 경우 발생하는 결과에 대해서는 작성자가 책임을 지지 않습니다. 구체적인 사건에 대해서는 변호사, 법무사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.